재정/금융 공부하기 7. 미국에서 집 팔때 양도소득

남편 지인이 살던 집을 팔고 좀 더 비싼 집으로 이사를 했다고 하더라구요.

자기가 처음 집을 샀을 때보다 집값이 많이 올랐다고 자랑했어요.

그럼 세금은 얼마나 냈냐고 물어보니 하나도 안냈다고 하더라구요.

집을 샀던 가격보다 판 가격이 높으면 그 차이만큼 이익이 생기면 그 이익에 대해서

세금을 내야하지 않냐고 물어보니, 어느 정도의 이익까지는 세금을 안내도 된다고 하더라구요.

오잉? 그래~~~?

그래서 집을 팔때 발생하는 소득에 대한 세금에 대해 알아봤어요.

 

집을 팔아서 원금보다 이익이 발생했을 때 싱글인 경우 $250,000까지,

결혼한 사람은 $500,000까지 세금을 내지않아도 된다고 하네요.

예를 들어 집을 $200,000에 사서 $500,000에 팔았을 경우 세금을 내지 않아도 되요.

그리고 만약 집을 $200,000에 샀는데, $600,000에 팔았을 경우, 이익이 $300,000 이 발생했는데

싱글인 경우 $300,000 - $250,000 = $5,000 해서 처음 $250,000까지는 세금 공제가 되고

나머지$5,000에 대한 세금을 내면 된다고 하네요.

 

하지만, 집을 팔았을 때 모두가 이런 세금공제 받을 수 있는 건 아니에요.

세금공제를 받기위해 충족되어야 할 조건들이 있고, 혜택을 받는데 제약이 있어요.

 

1. 세금공제를 받기 위해서는 팔려고 하는 집이 본인의 Primary Residency (본인이 실제 거주하는 집)이어야해요.

IRS에서는 지난 5년의 기간 중 적어도 2년의 기간동안 그 집에 살았으면 그 집은 Primary Residency로 봅니다.

2-in-5 Year Rule이란게 있는데요, 이건 뭐냐하면, 지난 5년의 기간을 봤을 때, 그 집에서 산 기간이 총 2년, 또는 730일 이상이면 Primary Residency로 인정이 되는데, 꼭 2년 연속으로 살 필요는 없고, 1년 살다가 다른 사람한테 렌트를 줬다가 다시 그 집에 들어가서 산 기간이 총 2년 이상이면 된다는 거죠.

하지만 married filing jointly하시는 분들은 부부 둘 다 위의 조건을 다 충족 시켜야 집을 팔때 세금공제의 혜택을 받을 수 있다고 합니다.

 

2. 세금 공제 혜택을 받는 데 제약이 있는데요, 이런 혜택은 2년에 한 번씩만 받을 수 있다고 합니다.

만약, 내가 집을 여러 채 가지고 있는데, 지난 5년의 기간 동안 한 집에서 2년 살다가 렌트를 주고,

다른 집에서 또 2년을 살고난 후 집을 두 채 모두 팔게 되면 세금공제 혜택은 그 중 한집에만 받을 수 있고

다른 한 집을 팔고 발생한 소득에 대해서는 세금을 내야해요.

 

그리고 집이 집주인의 Primary residency가 아니거나, 지난 5년 안에 1031 exchange를 통해서 구입을 한 집이거나,

집주인이 국적포기세를 내야하는 사람이면 집을 팔 때 세금공제의 혜택을 받을 수가 없다고 하네요.

 

<다른 혜택>

집을 산 가격(원금)에 집을 사면서 지출했던 비용들 (예를 들면, 클로징 코스트 등등)과 Home improvement비용들도

합산이 되어 집을 판 금액에서 차감이 되기때문에, 만약 그런 기록들과 영수증, 서류들이 있다면 잘 보관해 두었다가

집을 팔게 되면 Cost basis를 높여서 양도소득(capital gain)을 줄일 수도 있어요.

예를 들어, 내가 싱글 파일링을 한다고 가정을 하고, 집을 $100,000에 샀는데,

그 집에서 살다가 몇 년후 $370,000에 집을 팔면, $370,000-$100,000=$270,000.

$250,000까지 세금감면 혜택을 받을 수 있으니 나머지 $20,000에 대한 세금을 내야하는데,

만약 그 집에 사는 동안 home improvement비용으로 $20,000을 사용을 했다면,

그 $20,000이 집을 산 원금$100,000에 더해져서 집을 팔때 Cost basis가 $120,000 이 되어서,

$370,000-$120,000=$250,000 (Capital gain) 이 되고 세금공제 혜택을 받을 수가 있는 거죠.

 

하지만, 본인이 실거주하는 주택(Primary residence)나 자동차 등을 팔았는데 손해가 났을 때,

그 손실금액은 세금공제의 대상이 아니라고 합니다.

 

그리고 인컴에 따라 capital gain에 대한 세금율이 다르게 적용(0%, 15%, 20% 등등)이 되니

그것도 참고 하시기 바랍니다.